La legislatura porteña aprobó en el día de ayer la modificación de la Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios N° 2340, con el objeto principal de fortalecer  políticas que garanticen el fácil acceso a la vivienda.  Ello, pues en la mayoría de los casos, la gran cantidad de gastos y erogaciones que los potenciales inquilinos deben abonar para acceder al alquiler de un inmueble se transforman en una barrera sumamente costosa e infranqueable.

Si bien se han alzado muchas voces en favor de la modificación de la Ley, y otras tanto en su contra, nuestra intención en estas escasas líneas es dilucidar si realmente estos cambios implican, o no, una mejora para la situación de los locatarios.

El cambio más sustancial (y polémico) se encuentra en el emblemático Art. 11 de la norma citada, que refiere o remite a los derechos de los Corredores Inmobiliarios.  Allí, en su inciso segundo, se trata el tema de las comisiones por los servicios prestados.  Estas, desde la presente reforma, no podrán seguir cobrándose a los locatarios, pues atinadamente para la ley, el comitente es el propio locador y, por tanto, el obligado al pago por los servicios contratados.  En la actualidad, las comisiones pueden variar radicalmente según las zonas, los tipos de inmuebles y el destino, pero en el caso de los aquellos con destino a vivienda, las mismas oscilan en no menos de entre uno y dos cánones locativos.  Si bien son cifras estimadas, lo que no deja margen alguno a la duda es que, quien respondía por los montos antedichos, siempre era el inquilino o locatario.

Sin embargo, a partir de la reforma sancionada, el actual Art. 11, inc. 2º, quedaría redactado de la siguiente forma: «Son derechos de los corredores inmobiliarios, percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador”.  De esta manera, no solo se establece la obligación del pago de la comisión en cabeza del propietario, sino también se fija un tope para el pago de la misma que, en un contrato con duración bianual (lo más usual en estos casos), no excedería de un mes del canon locativo promedio.            Asimismo, tampoco podrá exigírsele a los inquilinos, importes derivados de la obtención de informes de dominio e inhibición, importes por gastos de administración de alquileres, o sumas en concepto de honorarios por intermediación o corretaje.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario advirtieron que ese dinero podría trasladarse a los precios mensuales. “Hecha la ley, hecha la trampa…”

Por ejemplo, el Art. 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación habilita al locador a percibir del locatario en concepto de depósito de garantía o exigencia asimilable, un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

En esta inteligencia, el locador podría exigirle al locatario dos meses de alquiler en concepto de depósito a fin de trasladarle por vía indirecta, las comisiones mencionadas.  Si bien el depósito debe, en principio, ser restituido al finalizar la locación y entregarse el inmueble, la realidad nos muestra que los locadores suelen tomar el depósito como un “extra” y rara vez reintegran en su totalidad el mismo, so pretexto del estado o condiciones del inmueble.  Ello, aún cuando el desgaste de la cosa devenga del buen uso durante años por parte del locatario.

Otra opción que se evalúa para canalizar la situación desde el lado de los propietarios es que el locador, al momento de calcular el costo mensual del canon locativo, prorratee en la duración del contrato el costo de la comisión de la que deberá hacerse cargo a la firma del mismo.  Aquí, si bien se trasladaría indirectamente también la comisión al locatario, no podemos dejar de apreciar que de esta forma sería el propio locador quien “financiaría” la comisión logrando igualmente el objetivo primario que es el de reducir los elevados costos de ingreso a la propiedad que hoy día tienen los inquilinos.

La iniciativa legislativa fue presentada por varias agrupaciones que nuclean a los inquilinos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.  Uno de sus representantes, Gervasio Muñoz, mencionó al respecto: “Es inadmisible pensar que los inquilinos son clientes de las inmobiliarias y que como tal éstos deben pagarles una comisión por firmar un contrato de alquiler”, ”La inmobiliaria trabaja para el propietario, por lo tanto es éste quien le debe  pagar sus honorarios”.

En la otra punta del ovillo, el Colegio Profesional Inmobiliario, ha tildado a la nueva ley de arbitraria, advirtiendo que la misma no solo provocará “el cierre de las inmobiliarias”, sino que la norma es persecutoria de aquellos que ejercen libremente el corretaje Inmobiliario.  En nuestra opinión, no creemos que sea tan así y que la sanción de la norma genere un colapso en el rubro, pues si bien es una realidad que durante los últimos años el mercado de compraventa inmobiliaria decayó abismalmente por las fluctuaciones del dólar, la creciente inflación, la depreciación nominal del salario y la poca y cara oferta en materia de créditos hipotecarios, y que ello generó que casi la totalidad de las inmobiliarias (sobre todo aquellas pequeñas o medianas), subsistieran a partir de las comisiones y administración de los contratos de locación, desde hace aproximadamente un año a esta parte, la diversidad en la oferta de créditos hipotecarios (que encuentra su vedette de turno en los recientes créditos a tasa UVA), generó un repunte sustancial de las ventas de propiedades y, por ende, de los ingresos y ganancias de los corredores inmobiliarios quienes suelen cobrar, en algunos casos, hasta el 4% del valor real de la operación.   Así, creemos que no solo no se reducirá su actividad, sino que incluso obtendrán abultadas ganancias, dejando indemne en el camino a la parte mas vulnerable de la ecuación, es decir, aquellos que siquiera pueden acceder dichos créditos para adquirir su casa y no les queda otra opción mas que alquilar.

Desde el ámbito netamente jurídico, afirma el C.U.C.I.C.B.A. que la modificación deja abierto el camino al planteo de inconstitucionalidades, pues el nuevo Código Civil y Comercial dispone expresamente en su artículo 1351 y respecto de las comisiones de los profesionales: “…si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión” .  De allí se presume, alegan, que los servicios que el agente inmobiliario presta al locatario no son gratuitos.

Como corolario del presente análisis, nos gustaría brindar dos breves conclusiones al respecto:

• Desde la perspectiva fáctica de los inquilinos, esperamos que la ley surta los efectos previstos y reduzca los enormes gastos que los mismos tienen al momento de conseguir un inmueble en alquiler los cuales, entre comisión, mes de adelanto, depósito y gastos, llegaban en algunos casos hasta 4,5 o 5 meses del canon mensual tornándolos así, cuando menos, en abusivos y usurarios.
• Desde la órbita jurídica no creemos que sea viable el planteo esgrimido por el Colegio de Profesionales Inmobiliarios, toda vez que el artículo citado (Nº 1351 del CCC) se refiere a la actividad de los corredores en términos generales, siendo la Ley340 específica y reguladora de la actividad por ellos desempeñada en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, lo que la tornaría a nuestro humilde saber y entender, en perfectamente válida y operativa.

Por Nicolas Liberatore.